新万博代理说明-新闻界杂志

                                            新万博代理说明:抢食与纾困:市场预期无限下探 收购潮中房企众生相-新闻界杂志

                                            最新资讯 2019年12月10日 23:18

                                            抢食与纾困:市场预期无限下探 收购潮中房企众生相-新闻界杂志

                                            抢食与纾困:市场预期无限下探 收购潮中房企众生相-新闻界杂志

                                            【乔碧萝首次露脸】

                                            “相反收并购比较简单♂,开发也比较快▽,是房企快速进入新城市、快速扩充资产的好渠道∵。”陈洪海进一步认为☆∵△,很多房企如新力地产、碧桂园均通过收购拿地↑,深圳很多开发商也选择此种途径△┊♀。

                                            除去这两宗百亿级别交易?,融创今年还陆续将阳光100中国(02608.HK)、长实集团(01113.HK)、新湖中宝(600208.SH)部分资产纳入麾下♂♀。据公开信息统计⊿∵,融创今年在收并购上已挥金约408亿元☆。得益于此﹡〇,该集团跻身纳储第一梯队☆,前11月新增货值6850.8亿元〇,仅次于碧桂园的6953.6亿元﹡↑∟。

                                            此前11月﹡☆,融创以152.69亿元收购云南城投环球世纪、时代环球各51%股权☆⌒,目标公司主要从事地产项目开发运营〇,在成都、武汉等城市共开发18个项目☆〇。继年初将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益拿下后∟π,融创再次发起地产圈年内最大收购案⊿⊙。

                                            譬如┊▽π,融创将原万达文旅集团收入囊中后♂∟,加快建立其在文旅领域的影响力;万科A(000002.SZ)收购印力后↑,将其作为主要商业地产开发运营平台♂♂π,盘活存量资产项目;志在造车的中国恒大(03333.HK)通过收购♂♀▽,绕过高科技行业壁垒♂﹡,快速实现新能源汽车产业链布局π▽∴。

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                                            买方席如融创中国(01918.HK♂,下称“融创)∴♂,今年连续发起多笔大宗收购案♂▽△,总金额达408亿元□,而被“吞下”资产的包括泛海控股(000046.SZ)、云南城投(600239.SH)、华侨城A(000069.SZ)等∵。悲剧总有相似的内核□,卖方在此轮调控中均风控失效π┊⊿,出售资产是缓解资金之渴最快速的方法◇。

                                            更长远的是☆,流动性危机使其难以备粮纳储△∴。泰禾在公开市场拿地仅在2012~2014年间△♀,到2016年△﹡﹡,泰禾基本靠并购维持土储增加□。而伴随2017年市场下滑趋势越来越明显♀♂,泰禾在土地端更加没有作为♂。2018年期末↑,泰禾存货为1735.28亿元〇,而2019年前三季度存货为1544.45亿元↑┊,呈继续下滑态势▽◇□。

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                                            作价购买的一方权衡盈利与风险﹡﹡,被收购方面临的却是生死泥潭∵□。

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                                            表面来看ππ,房企收并购好处颇多♂。但实际上♀,收购方的竞争压力只多不少┊♂〇。继2014年首次迎来高光时刻∵⊙,跻身行业前八后△﹡?,世茂持续两年掉队♀┊﹡。如今∴□?,与龙湖胶着竞争成为世茂的持久战;融创于今年前11月首次跻身行业第三〇♂,但孙宏斌对头部间的竞争态势毫不放松↑。

                                            曲线扩张地产行业形势日益严峻时↑,有人节衣缩食过冬♂∟,也有人趁机抄底储粮┊⊿⊙。

                                            “以大湾区为例〇♂﹡,目前招拍挂、城市更新、收并购约各占三分之一⌒□。”易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海称▽∵,城市更新成本最低♂⊙,但周期长、需要丰富的操盘经验?π▽,要跟村民、政府关系紧密;招拍挂比较简单粗暴∟,但市场门槛越来越高□,政府在土地出让上设置限制条件?,开发商拿地后并不怎么赚钱↑。

                                            2019年☆,房地产开发商对行业的狂热幻想被牢牢遏制〇。行至岁尾π,市场期盼的翘尾行情未出现☆▽,重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%⊿┊⊙。战场残酷如斯〇♀∟,今年千亿房企已达27家⊙,但破产房企也超过400家〇。

                                            如此大手笔买买买〇,难免引来资金拷问↑。当有声音质疑融创的并购资金从何而来时☆﹡,该集团董事局主席孙宏斌却认为∟,我们买的东西挺少的∴∟△,8年加起来(并购)花了2000亿〇,但卖了2万亿货值△▽⌒。

                                            今年3月到5月?☆,泰禾相继将7个项目部分股权让与世茂地产∟,共获约77.52亿元资金﹡?。此后△┊♂,泰禾又相继出让广州院子项目、济南章丘项目、河南润天置业公司部分股权∟⊿,换取资金合约34亿元▽,成为此轮地产收购潮中的典型案例之一∴☆↑。

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                                            但今年▽□┊,世茂地产(00813.HK)快速加码﹡↑∴,成为新晋“并购之王”↑☆〇。据不完全统计∴△,世茂上半年完成达200亿元规模并购♂♀π,收购项目超过20个♂↑?,列表企业中包括泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产、粤泰股份等公司▽∵。

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                                            赛普管理咨询认为↑?,50%的并购都以失败而告终△◇♂,而并购交易失败案例中↑〇∟,只有20%是因为交易结构、交易策略所致⌒,超过80%在于后续并购整合不足♀▽☆。“项目收购就是投资π,首先考虑风险控制□。”有业内人士认为▽⊿,一般企业并购前〇◇,都会进行详细尽调π◇,除非股权债权关系过于复杂⌒,通常风险相对可控◇π﹡。

                                            不仅如此?♂♀,对企业而言﹡,股权收购是投资行为∴□,部分企业之所以愿意出售股权〇⊿π,是因经营不善或资金链承压⊿┊〇。如何盘活资源不至于成为负累∟♀⊙,是收购方需解决的问题▽?⊿。譬如﹡,融创入股的时代环球♀,截至今年8月底利润总额-256.59万元□⌒?,净利润-560.73万元▽π?,公司总资产66.85亿元∴,负债总计64.02亿元↑。

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                                            此番动作并非个例♂◇↑,如今▽⊿?,房企收并购已成滚滚洪流□,向冷清市场席卷而来♂∟。Wind数据显示☆⊿☆,截至12月9日⊿,今年A股房企并购动态达757条◇♂∟。克而瑞统计称﹡π,1~11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达12%⊿┊♀,规模房企纷纷通过收并购补充资产┊☆。

                                            今年前11月∴∟∵, TOP10房企权益金额门槛达1559.1亿元?◇,同比增幅最高达15.1%∟⊙♂。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为977.9亿元和673.9亿元∴?△,门槛增幅分别为8.3%和4.3%▽。行业集中度不断提升之时♂,中小房企的生存形势只会越发严峻┊。

                                            如果站在被收购方▽,可能是另一番视角♂。深圳市房地产研究中心高级研究员李嘉宇说♂﹡?,当下房价涨幅趋缓、融资成本上升⌒,一些中小开发商产品打造不力∵,不得已通过出让项目渡过难关┊。同时♀,政策对存量收购有一定扶持∴□,如并购贷款、基金和信托相关产品▽。

                                            新浪声明:此消息系转载自新浪合作媒体□,新浪网登载此文出于传递更多信息之目的∴┊⊙,并不意味着赞同其观点或证实其描述◇?﹡。文章内容仅供参考┊♀π,不构成投资建议π。投资者据此操作⊙﹡⊙,风险自担☆。

                                            实际上┊∵,招拍挂市场持续降温♀,7月份以来⊙,溢价率持续下降、流拍率整体上扬﹡﹡⊿,开发商拿地积极性已经触底↑π。当下部分城市土地市场处于“预期下行♀,底线未降”状态◇,在土地调控限价严厉、起拍价并未明显下调时∟∟⊙,房企公开拿地盈利空间缩小□△□,便转投收并购曲线扩张◇∴⊿。

                                            各有所困从过往案例分析↑,房企可借收并购扩张规模、调整战略□,并巩固多元化成果、绕过行业壁垒快速布局业务♂⊿。从头部公司融创中国、千亿房企阳光城♂↑∟,再到“事故”不断的小房企佳源国际♂∴☆,均曾通过收并购实现扩张☆。

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                                            粤泰股份自去年以来接连爆出债务违约问题∴⊿,公司及下属公司银行账户被冻结♂▽♂,多处资产被查封⊙▽⊙,不得不靠出售资产“续命”;业绩亏损的阳光100选择出售资产维持经营♂◇∵,在2018年度业绩发布会上ππ△,管理层公开表示♀⊙,公司将进行优质土地出售来支持公司流动性缺口∟。

                                            这是一场“赢者通吃”的游戏﹡,困境的房企总是难逃变卖资产的命运﹡。Wind数据显示♀△,截至12月9日□,今年A股房企涉及并购动态达757条∴。“成本最低的城市更新周期较长↑,招拍挂市场的门槛越来越高⊿⊙⊙,很多房企通过收并购快速进入城市、补充粮草π┊↑。”多位业内人士认为□。

                                            但当市场预期无限下探时☆∵,没人再为短期所获而欢呼♂?。规模房企加速收并购背后⊙∵⌒,是对15万亿存量市场的激烈争夺∴◇,是抢食更多份额的焦虑与渴望⌒⊿。而变卖资产的选手⊿,已少有出现在招拍挂市场△,当下困境暂缓后♂,即将迎来的仍是寂静长夜♂⌒。

                                            12月6日↑,成都融创骏源房地产开发有限公司受让成都地润置业发展有限公司51%股权♀△♂,总代价10.4亿元♀┊。前者股东为融创西南房地产开发集团有限公司﹡☆?,而标的公司实控方为华侨城?◇。这是融创今年最新的并购动作△﹡,但并非规模最大的△〇。

                                            实际上↑,对融创的收并购操作⊿♂,市场已司空见惯π☆⊿。

                                            而流动性“危机”持续发酵的泰禾☆∟,仍未踏进生存安全区⊙∟♀。通过出售资产☆,泰禾前三季度短期借款与一年内到期非流动负债总和为306.3亿元▽,期末现金及现金等价物为126.56亿元◇,短债与现金的缺口缩小至179.74亿元⊙∵□,但隐患仍存∴。

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